Арендатор с согласия Арендодателя производил в 2004г.за свой счет реконструкцию арендованного объекта недвижимости (нежилое помещение). Согласно условиям договора вышеуказанные расходы не подлежали возмещению арендодателем. Договор аренды прекратился и арендованное помещение сдано-принято по акту. Скажите, кто знает: 1.у Арендатора - это реализация? 2.у АРЕНДОДАТЕЛЯ какие будут налоговые платежи со стоимости безвозмездно полученных улучшений? И как принять на учет эти улучшения, по каким первичным документам? Меня больше интересует по бывшему АРЕНДОДАТЕЛЮ.
Вопрос: Наша фирма арендатор заключила договор аренды нежилого помещения. В договоре указано, что арендатор вправе производить в Помещении неотделимые улучшения, письменно согласованные с Арендодателем. Улушения были произведены с согласия. Какие документы должен предоставить арендатор арендодателю? как правильно оформить эти улучшения? Подскажите форму акта приема передачи помещения.
Россия
Эд Акцизов → DMK: 15.04.2004 14:46:20
Про здание здесь вообще речи не идет, объект аренды изолированное помещение в здании. Улучшения, которые возникли после проведения ремонтно-строительных работ, связанных с модернизацией (реконструкцией) помещения, являются неотделимыми уже по самому определению. Их нельзя изъять/демонтировать, без причинения вреда арендуемому помещению. Вопрос о том на кого должны быть отнесены затраты, связанные с «Н-У», разрешается в зависимости от того, произведены они с согласия арендодателя либо без него.
В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора (п. 2 ст. 594 ГК); во втором — все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был что-либо изменять по своему усмотрению (п. 3 ст. 594 ГК). Причем п. 2 ст. 594 ГК РФ носит диапозитивный характер, то есть стороны могут предусмотреть в договоре ИНОЕ распределение затрат, связанных с улучшением имущества с согласия арендодателя.
Согласно п. 3 ст. 594 ГК РБ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.
Каким конкретно зак-вом предусмотрено ИНОЕ, по-моему не знает даже «китайская разведка», а я уж и подавно.
Можно ли в этом случае арендатору отнести затраты по перепланировке за счёт чистой прибыли (с начислением НДС)? Как раз за счет чистой прибыли. А потом безвозмездную передачу нам «Н-У» в бухуч. отразит расходы по стоимости работ по «Н-У» в составе опер. расходов (Дт 91-2 Кт 76 с/счет «Расч. с арендодат.»). Но мне за арендатора ГОЛОВА НЕ БОЛИТ.
Беларусь
Эд Акцизов15.04.2004 14:43:58
СКЛИФУ: Да, моя фраза с «заведомостью» витиевата. На самом деле все проще: в договоре было записано условие в соответствии с п.2 ст.594 ГК - «Произведенные Арендатором с согласия Арендодателя неотделимые без вреда для арендованного имущества улучшения, после прекращения настоящего договора, передаются Арендодателю без возмещения их стоимости. Данное условие будет действовать при прекращении договора по любым основаниям». В нашем случае основанием прекращения явилось истечение срока договора и отказ Арендатора от его пролонгации. Причем НЕ БЫЛО такого условия, что произведенные «Н-У» будут засчитывается Арендатору в счет арендной платы по согласованной смете. Короче «котлеты были – отдельно, мухи - тоже отдельно» Арендатор не отказывается от выполнения обязательства по безвозмездной передачи неотделимых улучшений. Тут у нас с ним нет никакого спора.
ЗАМШЕ: Цитата: Спинным мозгом, чувствую, что нарушений в данном случае не будет, и ничтожной ее не признают.
Ваш «спинной мозг» чувствует правильно. Дарения здесь не будет. Маститый юрист сейчас мне это подтвердил. Дарение - сделка односторонняя, а здесь безвозмездная передача ценностей/стоимости «Н-У» передается по двусторонней сделке, которой и является договор аренды.
ДЛЯ ВСЕХ: Каким способом дано согласие? Эпопея такова: Арендатор письменно обратился с описанием работ, которые он хотел бы произвести, указав их примерную расчетную стоимость. Мы письменно ответили принципиальным согласием, попросив его представить нам для «поддержки штанов» согласие собственника организации Арендатора в части производства «Н-У» на арендованных площадях с его разрешением последующей безвозмездной нам передачи этих «Н-У». После этого Арендатор заказал в проектной организации ПСД, где уже была точная стоимость, получил разрешение стройнадзора на производство работ … и дальше подрядным способом «замолотил» эти «Н-У».
Мне – АРЕНДОДАТЕЛЮ фактические передается стоимость работ по «Н-У». ЗАКРЫВАЮ ВОПРОС: На стоимость произведенных арендатором и безвозмездно переданных «Н-У»(т.е. всю стоимость работ по реконструкции на которую мы дали согласие) увеличиваю стоимости нашего инвентарного объекта – здания в целом, потому что помещение не является у нас самостоятельным объектом учета ОС. ВСЕМ СПАСИБО!
А как в случае, если договором запрещалась перепланировка? И арендодатель не считает это улучшением здания? Можно ли в этом случае арендатору отнести затраты по перепланировке за счёт чистой прибыли (с начислением НДС)? Мне думается, что да.
Беларусь
Склиф14.04.2004 23:44:10
В Вашей фразе «Мы, как АРЕНДОДАТЕЛЬ, дали свое письменное согласие на все эти заведомо не возмещаемые нами инвестиции Арендатора.» По ГК если Вы дали согласие, то арендатор вправе потребовать возмещения (п. 2 ст. 594). Ну да ладно. по поводу отнесения на увеличение стоимости у арендодателя - мне кажется, что это все же логично. Про дарение. Нюансик в том, что по запрещенной сделке при наличии умысла полученное по сделке взыскивается в доход гос-ва (ст. 170 ГК). Но мне кажется, что в рассматриваемом случае дарения не будет, т.к. арендатор вправе потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений (вы ведь дали согласие на них), то есть можно говорить о существовании встречного обязательства у арендодателя. Просто арендатор не хочет воспользоваться своим правом.
Беларусь
Замша14.04.2004 15:54:53
Если проведенные СМР влекут за собой перепрофилирование помещения, например из складского в производственное, из жилого в нежилое и т.д, то это однозначно будет являться реконструкцией. В любом случае, Арендатор еще имел право учитывать неотделимые улучшения как отдельный объект ОС. А вот у Арендодателя это уже будет, на мой взгляд неверно. На дату акта приема-передачи помещения от Арендатора следует отнести это на увеличение стоимости здания. Теперь по безвозмездной передаче: затрудняюсь с ходу идентифицировать сделку как «Дарение». Спинным мозгом, чувствую, что нарушений в данном случае не будет, и ничтожной ее не признают. Но обосновать свое мнение ссылками на нормативку сейчас не могу: простите, совершенно нет времени, близко налоги, до 20 квартальная отчетность и т.д.
Беларусь
Эд Акцизов14.04.2004 15:07:00
Г-да, всем спасибо за профессиональное неравнодушие к моему вопросу.
Да, работы по реконструкции подчас очень близки по смыслу к работам по капитальному ремонту, но все же арендатором был проведен комплекс работ по перепланировке арендованного помещения. В частности, выделение в пределах существующей площади новых помещений, перенос электрических сетей, устройство специального хранилища со всеми «прибамбасами», требовавшегося арендатору для его деятельности и т.д.
Мы, как АРЕНДОДАТЕЛЬ, дали свое письменное согласие на все эти заведомо не возмещаемые нами инвестиции Арендатора. В результате работ по перепланировке помещения изменились его технологическое и служебное назначение, появились иные новые качества. Да и проектно-сметная документация (ПСД) заказанная арендатором, называется «Реконструкция помещения по адресу….». Тут нет проблем – это чистой воды реконструкция в трактовке нормактов МинАрха.
Арендатор в свое время осуществил приемку выполненных подрядчиком работ, как и положено по договорам строительного подряда. У него все эти затратные документы есть.
Реконструкция привела к несоответствию между фактической планировкой нежилого помещения на момент передачи его в аренду и новой - на момент возврата нам помещения после прекращения договора аренды.
Теперь на стоимость произведенной арендатором и безвозмездно переданной реконструкции нам подлежит сделать увеличение стоимости нашего инвентарного объекта – здания в целом, потому что помещение не является у нас самостоятельным объектом учета ОС. Я склоняюсь именно к этому.
Как я понимаю, проделать это нужно в том отчетном периоде, когда мы приняли помещения с неотделимыми улучшениями по акту от арендатора, вкупе с документами, подтверждающими его затраты на улучшения.
Уж не знаю, получаем ли мы от арендатора некое основное средство, как заметил СКЛИФ, но если арендатор и учитывал у себя возведенное в помещении спецхранилище как ОС, то мы этого делать не хотим. Потому что в нашу хоз. деятельность оно не вписывается. Для нас – это конструктивный элемент помещения.
Значит, издав свой приказ, отправим все переданное на увеличение стоимости нашего объекта ОС - здания, так ведь??
Меня смущает еще одно обстоятельства: не будет ли безвозмездная передача неотделимых улучшений расценена как сделка «Дарение»: в силу ст. 546 ГК дарение в отношениях между коммерческими организациями запрещено. Правда, я не вижу, чтобы налоргану было выгодно признать ее ничтожной. Но в этом смысле себя может противопоставить бывший АРЕНДАТОР. Или диспозиция норм договора аренды выше ст.546 ГК?? А у Вас есть на этот счет аргументы, или это пища для размышления юристов ??
Беларусь
Ириша14.04.2004 12:00:33
Если аренда не долгосрочная, арендатор не может взять на затраты эти расходы, т.к. кап. ремонт - обязанность арендодателя (если иное не оговорено в договоре). Если согласовано с арендодателем, то на эту сумму можно либо уменьшить арендную плату, либо передать безвозмездно.
Беларусь
Замша13.04.2004 21:04:33
И потом, все ли действительно так глобально: реконструкция? Может быть это был просто кап.ремонт? Тогда все гораздо проще: у Арендатора - на затраты, согл. п.2.2.6.2. Основных положений и усе.
Беларусь
Замша13.04.2004 20:47:00
Приемка законченных работ по достройке, дооборудованию, реконструкции оформляется актом приемки - сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов (форма ОС-3).По акту приемки - сдачи отремонтированных, реконструируемых и модернизированных объектов, увеличивающих первоначальную стоимость объекта в результате его ремонта, реконструкции или модернизации, производятся соответствующие записи в ПРЕЖНЕЙ инвентарной карточке, на которой он был учтен. Теперь об НДС:т.к. НДС при безвозмездной передаче будет исчислять и уплачивать Арендатор, Арендодателю в первичных документах он не обязан выделять: последний все равно не сможет его принять к вычету.
Беларусь
Склиф13.04.2004 20:25:14
Существование двух инструкций Минфина по учету основных средств вносит конечно сумятицу, но согласно инструкции № 127 от 20.12.2001 (п. 51) Капитальные вложения в арендованные основные средства являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендатор может передать произведенные капитальные вложения арендодателю (при его согласии принятия на баланс), т.е. отразить списание указанных капитальных вложений, произведя записи по кредиту счета 08 «Капитальные вложения» в корреспонденции с дебетом счета 48 «Реализация прочих активов». При несогласии арендодателя принять на баланс капитальные вложения, произведенные арендатором, арендатор образовывает новый инвентарный объект. В этом случае затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета 08 «Капитальные вложения» в дебет счета 01 «Основные средства», и на сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка. То есть если согласно этой инструкции объект ОС у арендотора все же возникает. Следовательно, возникает и ОБЪЕКТ для целей Инструкции по НДС (Вы в числе объектов забыли упомянуть основные средства и об-ты интел-й соб-ти) и оборот по его безвомездной передаче арендодателю с выделением НДС. Если же считать, что с выходом новой Инструкции по основным та, на которую я ссылался выше, уже не действует, то можно сослаться на п. 13.2. Положения о порядке начисления, где написано, что к амортизируемым ОСНОВНЫМ СРЕДСТВАМ относятся капитальные вложения в арендованное (полученное в лизинг) имущество. То есть опять-таки, хоть в лоб хоть по лбу - речь идет об учете этих капитальных вложений в составе ОС. Что касается арендодателя, то мне тоже наиболее логичным представляется вариант отнесения на учеличесние стоимости здания расходов по реконструкции. Однако мы же получаем от арендатора некое основное средство!
Беларусь
Эд Акцизов_Замше13.04.2004 16:10:51
Неотделимые улучшения помещения возникли в результате проведенных строительно-монтажных работ связанных с перепланировкой, т.е. выполнены работы по реконструкции за счет средств арендатора. Если рассматривать п.5.1.4 Инструкции №16, то объектом НДС признаются обороты по безвозмездной передачи ОБЪЕКТОВ. А ОБЪЕКТЫ по п.2 это: - товары, работы, услуги; - объекты собственного производства. К тому же «безвозмездная передача ОБЪЕКТОВ» - это отгрузка без оплаты, освобождение от оплаты. При такой «отгрузке» арендатор должен выделить НДС и в каком документе? Ну не будет ведь он выписывать ТН или ТТН? Неотделимые улучшения в арендованное помещение при его безвозмездной передачи – это ОБЪЕКТ собственного производства для целей НДС, и «иная ценность» для целей включения в объем реализации и, соответственно, в состав внереализационных доходов по Инструкции № 19? Так? Видимо, для того, чтобы мы могли отразить полученные улучшения в своем учете, нам, кроме акта приема-передачи, нужны будут все документы, подтверждающие затраты передающей стороны: ПСД и ее оплата, справки о стоимости выполненных СМР и платежки по их оплате. Стоимость улучшений мы должны отнести на увеличение стоимости объекта недвижимости (здания, в котором находится реконструированное помещение, т.к. помещение не выделено как самостоятельный инвентарный объект)? Если будет время для моего просвещения, пожалуйста, ответьте неспешно.
Беларусь
Эд Акцизов_ Замше13.04.2004 14:12:07
Спасибо большое. Мне стыдно, нужно было сразу обратиться к нормативкам. Я позже еще в этой же связи задам Вам вопрос, только немного посоветуюсь с собой.
Беларусь
Замша13.04.2004 14:03:59
Согласно п.5.1.4 Инструкции №16, при безвозмездной передаче объектов плательщиком НДС является сторона, их передающая. Для исчисления налога на прибыль, согласно п.11. Инструкции №19, безвозмездная передача ценностей у передающей стороны влючается в объем реализации, а у получающей стороны безвозмездно полученные ценности будут включаться в налогооблагаемую базу как доходы от внереализационных операций, согл. п.12 Инструкции №19. Документально передача неотделимыех улучшений объектов аренды оформляется актом приема-передачи.
© 2001 ЮКОЛА-ИНФО
НА ОБУЧЕНИЕ «1С»